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Der Deutsche Wirtschaftsbrief

Quelle: Der Deutsche Wirtschaftsbrief

Lästiger Baulärm in der Nachbarschaft ist in der Regel kein Grund, die Miete zu kürzen!!!

Ein zur Kürzung berechtigender Mangel muss die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchti-gen. So das Oberlandesgericht Braunschweig (Az. 1 U 68/10). Es ging um Sanierungsarbeiten an einer Kirche. In einem nahe gelegenen Imbiss führten die Beeinträchtigungen zu Umsatzeinbußen von mehr als 30 %. Der Betreiber wollte deshalb die Miete kürzen. Zu Unrecht, entschied das OLG.

Umstände, die einen vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel einzustufen. Störungen des Mietgebrauchs durch Arbeiten in der Nachbarschaft unterliegen nicht der Gewährleistung. Anders kann es aussehen, wenn solche Beeinträchtigungen bei Vertragsschluss nicht zu erwarten waren. Dann könnten sie vertraglich ausgeschlossen sein. Das gilt aber nie bei älteren Bauten in der Nachbarschaft. Hier muss grundsätzlich mit Störungen durch Bau- oder Renovierungsarbeiten gerechnet werden.

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Vermieter: Auch bei unwirksamer Renovierungsklausel sind Hopfen und Malz nicht verloren!!!

Viele Vermieter stehen vor dem Dilemma, dass die Verpflichtung zur Renovierung hinfällig geworden ist. Dadurch, dass der Bundesgerichtshof früher übliche Klauseln gleich reihenweise für unwirksam erklärt hat. Helfen kann Ihnen hier die Überprüfung, ob die Räume „vertragsgemäß“ genutzt wurden.

Dabei kommt es darauf an, ob der Mieter das Maß der üblichen Nutzung überschritten hat. Ein Beispiel: Sind Räume zu Wohnzwecken vermietet, ist eine gleichzeitige gewerbliche Nutzung nicht vertragsgemäß. Sämtliche Schäden, die daraus resultieren, gehen dann zu Lasten des Mieters.

Der Mieter ist ebenfalls verantwortlich für Schäden durch Geräte, die er nachträglich installiert hat. Unüblich ist es auch, wenn einzelne Zimmer in verschiedenen kräftigen Farben gestrichen wurden. Ebenso kann eine stärkere Wohnungsabnutzung aufgrund von Untermietverhältnissen zur Haftung führen.

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Privat aufgenommene Schuldzinsen können in den Werbungskostenbereich verlagert werden
Dazu der Bundesfinanzhof (Az. IX R 15/11)!!!!!

Eheleute hatten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet. Der Mann war zu 10, die Frau zu 90 % beteiligt. Der Mann brachte sein vermietetes Mehrfamilienhaus ein. Im Gegenzug übernahm die GbR Zins- und Tilgungsverpflichtungen aus einem Darlehen des Mannes. Dieses hatte er ursprünglich zur Finanzierung des selbst genutzten Einfamilienhauses aufgenommen.

Das Finanzamt sah darin einen Gestaltungsmissbrauch. Die Richter des BFH beurteilten das jedoch anders. Der Zweck der GbR war die Vermietung des Mehrfamilienhauses, das bis dahin allein dem Mann gehörte. Die Einbringung von Grundstücken gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten seien Anschaffungsvorgänge. Denn dadurch erhöhen sich die Gesellschafteranteile gegenüber den bisherigen Beteiligungsquoten. Folge hier: Die Frau habe das Mietobjekt zu 90 % angeschafft – gegen Übernahme einer fremden Schuld in gleicher Höhe.

 Da die Schuldübernahme der Erzielung von Einkünften dient, sei diese Gestaltung nicht rechtsmissbräuchlich. Das zunächst privat aufgenommene Darlehen werde vom Vermietungszweck sozusagen „überlagert“.

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